La nullité du contrat de réservation n’emporte pas nécessairement celle de l’acte de vente
Le contrat préliminaire de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement dressé ultérieurement. Après un démarchage à domicile, des époux concluent un contrat de réservation d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement. Ils signent ensuite l’acte authentique de vente. Le contrat préliminaire de réservation ne respectant aucune des dispositions d’ordre public relative au démarchage à domicile, les époux en réclament la nullité et, subséquemment, celle de l’acte de vente définitif.
La Cour de cassation vient de confirmer dans un arrêt d'Avril 2017 (Cass. 3e civ. 27-4-2017) que si le contrat préliminaire de réservation doit effectivement être annulé, il résulte de son caractère facultatif que cette nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente. Avant une vente d’immeuble à construire, le contrat préliminaire possède un caractère facultatif et aussi autonome. Il n’a donc aucune influence sur la régularité de l’acte authentique. Sa nullité n’emporte donc pas celle de l’acte de vente dès lors que celui-ci a été régulièrement établi, comme l’illustre l’arrêt commenté.
Rappel : Il existe depuis 2016 un modèle type d’attestation d’achèvement de l’immeuble
La personne chargée de constater l’achèvement d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement doit remettre au vendeur une attestation d’achèvement, en trois exemplaires originaux. L’un de ces exemplaires sera remis à l’organisme garant et un autre au notaire chargé de la vente. L’attestation devra être établie conformément à un modèle type.
Pour mémoire, depuis 2015 en France, les garanties fournies par les promoteurs reposant sur l’état d’avancement et/ou de financement du projet dites garanties intrinsèques ne sont plus possibles. Les garanties extrinsèques, c’est-à-dire financières, ont été rendues obligatoires. Les promoteurs doivent donc fournir aux acquéreurs une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. Ce mécanisme a été assorti d’une nouvelle obligation, édictée par le décret n°2016-359 du 25 mars 2016. Elle impose depuis le 1er juillet 2016, la remise au vendeur d’une attestation d’achèvement en trois exemplaires originaux (art. R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation). Celui-ci devra remettre un exemplaire au notaire chargé de la vente et un autre à l’organisme garant.
L’arrêté du 17 mai 2016 définit en annexe le modèle d’attestation à utiliser. Ce modèle comporte notamment des informations sur le maître d’ouvrage et le permis de construire sur la base duquel l’ouvrage a été réalisé. La qualité de celui qui constate l’achèvement de l’immeuble doit figurer dans l’attestation qu’il
rédige : organisme de contrôle indépendant, homme de l’art (tel que le maître d’œuvre) ou encore personne désignée par le juge.