Le point de départ du délai de trois ans, au terme duquel le bailleur de locaux commerciaux peut demander la révision du loyer, court à compter de la date de renouvellement du bail et non du jour de la dernière fixation du loyer.
La date d'exigibilité du loyer d'un bail commercial renouvelé le 1er avril 2007 est judiciairement reportée au 23 juin 2008, le bailleur ayant tardé à proposer un nouveau loyer.
Lors de la révision triennale du loyer qui suit ce renouvellement, le locataire soutient que, pour en calculer le montant, il faut retenir comme premier indice de base l'indice du coût de la construction au 2e trimestre 2008, correspondant au jour de la dernière fixation du loyer ; selon lui, prendre en considération un indice antérieur conduirait à prendre en compte une période de variation de l'indice supérieure à la période de variation du loyer, en violation de l'article L 112-1 du Code monétaire et financier.
La Cour de cassation écarte cet argument : l'article L 112-1 du Code monétaire et financier n'est pas applicable à la révision triennale légale. Le délai de trois ans, au terme duquel le bailleur peut demander la révision du loyer, court à compter de la date de renouvellement du bail, à laquelle le nouveau bail prend effet, même si la date d'exigibilité du bail a été reportée. L'indice à retenir pour le calcul du loyer révisé était donc celui du 2e trimestre 2007.
A noter : le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les trois ans à la demande de l'une des parties. En ce qui concerne la demande de révision qui fait suite au bail renouvelé, le délai de trois ans court à compter du point de départ de ce bail (C. com. art. L 145-38, al. 1), c'est-à-dire de sa date d'effet. Le report de la date d'exigibilité du loyer renouvelé est sans incidence sur la date du renouvellement et le calcul du délai.
C'est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation précise que cette règle ne se heurte pas aux dispositions de l'article L 112-1 du Code monétaire et financier, en vertu desquelles sont réputées non écrites les clauses des baux prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, dès lors que ce texte, qui concerne les clauses d'échelle mobile, n'est pas applicable à la révision triennale légale.
Pour les révisions ultérieures, qui peuvent être formées tous les trois ans, le délai court du jour où le loyer précédemment révisé s'est appliqué (C. com. art. L 145-38, al. 2), quelle que soit la date de sa fixation.